2026新加坡房产/租赁印花税全指南：最新税率表、缴纳流程、计算方式与豁免人群

对于刚来新加坡留学、工作的朋友来说，签租房合同时突然被告知要缴一笔“Stamp Duty”，往往都会一脸懵；而对于准备在新加坡置业的新移民来说，BSD、ABSD、SSD 等各种税费名词更是让人眼花缭乱。
事实上，在新加坡，无论是签订租赁协议、购买房产，还是部分产权转让交易，都可能涉及相关税费。如果不了解规则，轻则预算超支，重则因逾期申报而产生罚款，影响整个交易流程。
这篇攻略将用最容易理解的方式，一次讲清新加坡印花税的核心问题，包括税费种类、缴纳责任、计算方式、线上申报流程，以及常见的减免和豁免政策。无论你是准备租房、买房，还是单纯想提前了解相关规定，相信都能在这里找到答案。建议先收藏，等到真正签约时再回来对照查看，会省下不少时间和踩坑成本！

一、什么是新加坡印花税？为什么一定要交？

简单来说，新加坡印花税（Stamp Duty）可以理解为一种针对房屋买卖、房屋租赁以及部分股权转让文件征收的税费。只要涉及具有法律效力的合同或协议，很多情况下都需要向政府申报并缴纳印花税。

很多刚来新加坡的留学生、上班族第一次租房时都会有类似疑问：“合同都签好了，租金也转了，为什么还要额外缴一笔印花税？” 其实原因很简单 — 在新加坡，完成印花税盖印（Stamping）不仅仅是缴税，更是在为这份合同增加法律效力。举个最常见的例子：

• 如果以后遇到房东无故扣押押金、提前毁约，或者买房过程中出现产权和合同纠纷，已经完成盖印的合同才能更顺利地作为法律文件被采纳和使用。反过来说，如果应缴却未缴印花税，不但可能面临补税和罚款，也会给后续维权带来不少麻烦。

目前新加坡税务局（IRAS）已经全面实行电子化办理，相关合同的申报和缴税都通过官方 e-Stamping 系统在线完成。对于大多数在新加坡租房、买房或处理相关交易的人来说，了解印花税规则几乎是绕不开的一课。

二、谁需要缴纳印花税？房产 vs 租赁 + 房东/租客责任

很多人第一次接触新加坡印花税时，最常问的就是：“这笔钱到底该谁出？”其实规则没有想象中复杂。根据新加坡税务局（IRAS）的规定，印花税原则上先看合同怎么写。如果合同已经明确约定由哪一方承担，那就按照合同执行；如果合同没有特别说明，则按照法律规定的默认承担方式处理。

【租房：大多数情况下由租客承担】

对于留学生、刚工作的打工人来说，最常遇到的就是租房印花税。很多人以为既然房子是房东的，税费自然也该房东负责，但实际上并非如此。在新加坡，租赁合同的印花税默认由租客（Tenant）缴纳。

换句话说，只要合同没有特别注明“房东承担印花税”，那么这笔费用通常都需要租客自行支付。因此签约时看到中介或房东提醒办理 Stamp Duty，也不用觉得奇怪，这本来就是新加坡租房市场的常规操作。

【买房：买家承担 BSD 和 ABSD】

如果是购买房产，无论是本地居民还是外国买家，买方印花税（BSD）以及适用情况下的额外买方印花税（ABSD），原则上都由买家（Buyer）负责缴纳。

对于准备在新加坡置业的人来说，这笔费用往往是购房预算里非常重要的一部分，尤其是涉及 ABSD 时，金额可能相当可观，因此一定要提前计算好整体购房成本。

【卖房：符合条件时卖家承担 SSD】

至于卖家，则需要特别留意卖方印花税（SSD）。简单理解，它属于一种针对短期炒房行为的税费。如果房产持有时间较短便出售，卖家可能需要缴纳 SSD；持有时间达到规定年限后出售，则无需缴纳这项税费。

• 因此对于买房投资的人来说，除了关注未来房价涨跌，也要提前了解 SSD 的适用期限，以免卖房时产生额外成本。

三、豁免人群与特殊情况

虽然印花税是新加坡租房、买房过程中几乎绕不开的一项费用，但并不是所有情况都需要缴纳。新加坡税务局（IRAS）针对部分交易设有豁免政策或特殊处理规则。下面我们分别从租房和买房两个角度来看，哪些情况需要特别留意，哪些情况下可能享受豁免或优惠待遇。

🏠 租房（租赁）的特殊情况

• 年平均租金（AAR）不超过 S$1,000 的合同（免税）

  • 政策：完全免税。

  • 现实情况：目前在新加坡，无论是整套公寓、组屋还是单间普通房，月租金远高于 S$83.33，因此在实际住宅租赁市场上，几乎 100% 的正规租约都必须缴纳印花税。

• 短期租赁（少于 1 年的短租）

  • 政策：只要将总租金按比例换算成年租金（AAR）超过 S$1,000，就必须按实际总租金的 0.4% 缴纳印花税，并非因为是短租就免税。

  • 敲黑板防违法：顺便提醒大家，在新加坡，私人住宅少于 6 个月、组屋（HDB）少于 3 个月的短租通常属于违法行为（日租、周租都不行），找房时千万别踩雷！

• 合同续签与延期（Renewals & Extensions）

  • 很多打工人第一年合同到期后会和房东续签。注意，不管是签一份全新的合同，还是只签一张延长信（Letter of Extension），只要延长了租期，都必须视作新租赁，重新去 IRAS 网站按照新租期和新租金计算并缴纳 0.4% 的印花税。

• 中途变动：租金变更补充协议（Variation of Lease）

  • 如果租到一半房东要涨租金，或者双方同意延长租期并签了补充协议，需要针对“增加的租金部分”或“延长的月份”补缴印花税。

  • 反之，如果是中途降租或缩短租期，则不需要补缴，但注意：之前已经交给税务局的印花税是概不退还的。

>>租房豁免及特殊情况政策可在新加坡税务局官方网站查看。

🔑 买房（购房）的豁免与退税特权

• 特定自由贸易协定（FTA）外籍买家豁免

  • 如果你是美国公民，或者是瑞士、挪威、冰岛、列支敦士登这四个国家的公民或永久居民（PR），根据新加坡的自贸协定，你在新加坡购买首套住宅时，可以完全豁免 60% 的额外买方印花税（ABSD），直接享受和新加坡公民同等的 0% 待遇！这可以说是非常强大的神仙国籍护航了。>>可在新加坡税务局官方网站查看详情。

• 结缡夫妻“以旧换新”退税政策

  • 如果夫妻双方至少有一人是新加坡公民，为了改善居住环境购买了第二套房（此时需要先垫付第二套房的 ABSD）。只要你们在购买新房（二手房按交易完成日算，期房按 TOP 竣工日算）后的 6 个月内顺利卖掉第一套唯一住宅，就可以向 IRAS 申请全额退还第二套房已缴的 ABSD！

四、新加坡房产印花税：BSD 与 ABSD 详解 + 最新税率表

1️⃣. 买方印花税（Buyer's Stamp Duty, 简称 BSD）

【适用人群】：所有人（不论国籍、无论是第几套房，只要买房就必须交）。

【计算逻辑】：采用阶梯递进累进税率，按照“房产合同价”或“市场估值”（取两者中较高者）来计算。

【最新住宅房产 BSD 税率表】

2️⃣. 额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty, 简称 ABSD）

【适用人群】：根据买家的国籍身份以及在新加坡拥有的住宅房产数量来决定。

【计算逻辑】：直接用（房产总价 x 对应税率）。如果多位不同身份的买家联名买房，IRAS 规定一律按全员中“税率最高”的那个身份来计算整体 ABSD。

【最新住宅房产 ABSD 税率表】

3️⃣. 买房印花税计算（首套房买家必看）

买房的买方印花税（BSD）是阶梯累进税，就像“爬楼梯”，不同区间的房价对应不同的税率。身边案例：

• 新移民小华刚拿到 PR（绿卡），准备买一套总价 S$1,500,000（150万） 的二手公寓作为在新加坡的首套房。

方法 A：老实人爬楼梯法（把150万房价切成4块分段算）

方法 B：中介专用速算法（推荐！3秒出答案）

因为分段算太麻烦，业内有一个公开的“速算扣除数”。只要你的房子总价在 150万到300万之间，公式直接套用：房价 × 5% - $30,400。

• S$1,500,000 x 5% = S$75,000
• $S$75,000 - S$30,400 = S$44,600

⚠️ 别忘了叠加额外买方税（ABSD）！

因为小华的身份是 PR 购买首套房，查阅前文的 ABSD 税率表，他还需要额外缴纳 5% 的税：

• ABSD = S$1,500,000 x 5% = S$75,000

📌 小华买这套房的总印花税账单：

基础买方税 (BSD) S$44,600 + 额外买方税 (ABSD) S$75,000 = S$119,600

🎁 附：买房基础印花税（BSD）官方速算大表

为了方便大家写博客时给读者当作工具收藏，只要确定好心仪的房子总价在哪个区间，直接套用下面对应的速算公式即可：

例如：买一套 S$3,500,000（350万）的豪宅，BSD 直接用 $350万 x 6% - S$60,400 = S$149,600，省时省力绝不出错！

五、新加坡租赁印花税（Lease Duty）规则与适用条件

在新加坡，无论是租用一整套房产（如公寓、组屋、排屋），还是仅仅租用其中的一个房间（单间），只要签署了正式的租赁合同（Tenancy Agreement）或续签协议，都属于应税文件。

• 基准原则：印花税的计算一律基于合同租金（租金加租用设施/家具的费用）或市场租金，以两者中较高者为准。

根据 IRAS 官方标准，计算租赁印花税的核心指标是 AAR（Average Annual Rent，平均年租金）。具体的税率划分如下：

【租房印花税计算】

租房最简单，税率统一为整个租期总租金的 0.4%。身边案例：

• 留学生小明在市区合租了一套公寓的普通房，月租金为 S$3,000，和房东签了 2年（24个月） 的租约。

第 1 步：算出你这2年一共要给房东多少租金（总租金）

第 2 步：直接乘以租房税率 0.4%

最终结果: 小明需要缴纳 S$288 的租赁印花税。

（如果是1年短租，那就是 S$3,000 x 12 x 0.4% = S$144

不满一年的短租（如 6 个月）如何计算？

(实际总租金 ÷ 实际租期月份) x 12 个月。只要这个换算后的年均数大于 S$1,000，就需要按实际总租金的 0.4% 纳税。

六、印花税缴纳时限与流程

在新加坡，印花税绝对不能无限期拖延。IRAS 规定了非常严格的时间节点：

• 在新加坡境内签署的合同：必须在合同签字之日起 14天内 完成缴税和盖印。

• 在新加坡境外签署的合同：必须在合同寄达新加坡之日起 30天内 完成缴税和盖印。

目前，新加坡已经全面废除纸质盖印，所有印花税的申报、计算与支付均通过官方的 IRAS e-Stamping（电子盖印系统） 搞定。为了照顾不同人群，官方提供了“足不出户线上办”与“税务局现场自助办”两种操作方式。

💻 方案 A：足不出户，10分钟线上自助办理（最推荐）

如果你家里有电脑、网络通畅，这是最省时省力的方式。

🛠️ 办理前准备材料：

1. 双方已签字的正式合同电子版（OTP/SPA 购房合同或 Tenancy Agreement 租赁合同）。

2. 个人的 Singpass 账号。

3. 详细信息：房屋完整邮编及地址、合同双方的完整姓名与证件号（NRIC/FIN/护照）、租期或购房总价。

📝 线上操作分步拆解：

🏛️ 方案 B：电脑操作不熟？去税务局服务中心现场办理（线下备用）

如果你觉得自己在线操作实在搞不懂，或者卡在某一步不知道怎么填，新加坡税务局（IRAS）在大楼一楼大堂配置了自助服务终端（e-Kiosks），你可以直接带上所有的合同原件和证件去现场办理。

• 办理地点：Taxpayer & Business Service Centre（纳税人及企业服务中心）

• 具体地址：Revenue House, 55 Newton Road, Singapore 307987（位于 Novena 诺维娜地铁站 正对面）。自助终端（e-Kiosks）就在大楼 Level 1（一楼）的主大堂 / 自助服务大堂。

⏰ 现场开放时间（记好时间，别跑空）：

• 周一至周五：早上 8:00 – 下午 5:00

• 特殊节日（圣诞夜、新年前夕、大年除夕）：早上 8:00 – 下午 1:00

• 周六（仅限自助服务大堂的 e-Kiosks 机器）：早上 8:00 – 晚上 7:00

• 周日及公共假期：关闭休息。

⚠️ 两个非常重要的现场防坑提示：

• 人工柜台全面实行“纯预约制”：现场的 e-Kiosks 机器是供你自助使用的（本质上是税务局配好的专用电脑）。如果你不仅想用机器，还想找工作人员面对面咨询或坐柜台，必须去之前在官网提前预约（Book an appointment）。没有提前预约，直接去现场是无法在柜台排号的！

• 通过中介或律师代办（最省心）：如果你觉得麻烦，买房通常由你的代表律师（Lawyer）全权线上搞定；租房你也可以授权给房屋中介（Property Agent）通过他们的企业账户代缴。但无论谁帮你代办，付完钱后，请务必向他们索要 IRAS 官方原件的 Stamp Certificate（印花税证书）副本留在自己手里对账！

七、逾期缴付的罚款与法律后果

“如果我迟交了几天，或者假装不知道不交，会怎么样？”

千万不要试探新加坡税务局的底线。IRAS 拥有非常强大的数字化追踪与执法能力，一旦合同逾期未盖印，系统会自动触发惩罚机制。

【罚款计算标准：时间越长，罚金越恐怖】

印花税的迟交罚款（Penalty）是根据逾期时长和应缴税额原值来阶梯式计算的：

• ⚠️ 迟交不超过 3 个月：

  • 罚款为 S$10 或者是 与原印花税等额的罚金（两者取高者）。

  • 举个例子：小明的租房印花税本该交 S$288，但他迟交了1个月。那么他除了补交 S$288 原税，还要额外被罚 S$288！

• 🚨 迟交超过 3 个月：

  • 罚款直接飙升至 S$25 或者是 原印花税金额的 4 倍（两者取高者）！

  • 举个例子：如果买房的基础印花税（BSD）是 S$44,600，一旦拖延超过3个月未交，罚款将高达 S$44,600 x 4 = S$178,400！这笔天价罚款足以让人欲哭无泪。

💡 官方免罚/减罚小通道：

如果你发现自己或中介不小心漏掉了某份合同，只要在 IRAS 发现之前主动上报，可以通过税务局的“自愿披露计划”（Voluntary Disclosure Programme）申请减免罚款。符合条件的，罚款通常可大幅降低至每年 5%（按天计算）。

【铁腕执法：非一般的法律后果】

如果收到罚款通知单后依然置之不理、拒绝交钱，IRAS 官方有权直接启动以下一连串强硬的“追债”手段：

🚫 冻结银行账户 / 指派“法定代理人”催收

这是最迅速也最让人头疼的操作。IRAS 可以依法直接指定你的开户银行、雇主、租客或者代表律师作为它的“代理人”。

• 银行被指定：你的个人银行账户会被瞬间冻结，你将无法转账、无法取现，直到你把税款和罚金全部还清，银行才会在工作日被解冻。

• 雇主/租客被指定：IRAS 可以直接命令你的老板从你的薪水中扣钱，或者命令你的租客把租金直接打给税务局，这会极大程度地影响个人的社会信誉。

✈️ 签发“限制出境令”（Travel Restriction Order）

如果拖欠金额较大或时间较久，IRAS 会直接向新加坡移民与关卡局（ICA）通报，对你签发限制出境令。

• 一旦被签发，你将无法离开新加坡，在海关检查站就会被直接拦下。

• 只有当你全额补齐税款和罚金后，税务局才会邮寄撤销通知，海关才会放行。外籍准证持有者如果因此在新加坡非法滞留/逾期逗留，还会触犯移民法令，属于双重违法。

⚖️ 法庭起诉与刑事责任

对于恶意逃税、故意不申报、甚至伪造假印花税证书欺骗房东/租客的行为，IRAS 会直接提起法律诉讼。这不仅会产生高昂的法庭诉讼费，一旦罪名成立，还可能面临大额罚款，甚至最高 3 年的监禁。

>>相关政策规定可在新加坡税务局官方网站查看。

八、常见误区

❌ 误区一：只要房屋中介说“搞定了”，我就高枕无忧了

• 真相：在新加坡，中介协助你上传合同并代缴税属于“行业代办行为”，但纳税的法定主体依然是你自己（租客或买家）。

• 避坑指南：中介转账成功后，请务必、立刻、主动向其索要官方的“印花税证书”（Stamp Certificate）原件 PDF 副本。上面必须要印有明确的“Certificate Number（证书编号）”和官方条形码。拿到这张纸才算真正的尘埃落定。如果中介一直拖着不给你，直接去官方 myTax Portal 自己查，否则一旦中介漏报，系统罚款的单子最终还是会寄到你的名下。

❌ 误区二：我跟房东关系好，私下签合同不交印花税也能省一笔

• 真相：省下几百块的印花税，省掉的是你全部的“底气”。

• 避坑指南：根据新加坡法律，未经足额盖印（Unstamped）的租赁合同在法律上属于“不完整文件”，无法作为法庭或小额宣判仲裁庭（SCT）的有效证据。 也就是说，如果哪天房东不经你同意把锁换了、或者退租时无故扣你几千块押金，你拿着没交印花税的合同去报警或打官司，法院是完全不予受理的。不仅如此，你还会因为“应缴未缴”而反手被 IRAS 罚款。不要拿自己的合法权益去赌房东的良心！

❌ 误区三：续签（Renew）只是原合同的延续，不需要重新交印花税

• 真相：错！每一次时间的延续，在税务局眼里都是一份“全新的账单”。

• 避坑指南：租房或买房合同到期后，无论你们是重新签了一份白纸黑字的新合同，还是仅仅签了一张简易的延长信（Letter of Extension），只要涉及租期延长或租金变动，在法律上都必须视为产生了新的租赁契约。你必须在签署延长协议的 14天内，再次登录 IRAS 网站为这段“新时间”重新计算并缴纳 0.4% 的印花税。

❌ 误区四：中途降租或提前退租，税务局会按比例退我一部分印花税

• 真相：新加坡税务局遵循“落子无悔”原则，印花税是一次性征收的，能补不能退。

• 避坑指南：如果在租期执行中途，你跟房东商量好了涨租金（Variation of Lease），你需要针对“涨价的差额部分”去网上补交印花税。但反过来，如果租到一半房东给你减租了，或者你因为换工作、提前回国而提前解约（比如2年合同住满1年就退租），对不起，之前已经全额交上去的 2 年印花税，官方是绝对不会按比例退还给你的。

❌ 误区五：买房的 ABSD 只看我的国籍，只要准备和新加坡公民领证我就能直接免税

• 真相：在新加坡，税务身份的判定卡得极其死板，一切以“签署联名购房合同（OTP/SPA）那一刻”两人的法定婚姻状态为准。

• 避坑指南：有些跨国情侣打算在新加坡安家，以为“反正我们马上要领证了，先看房把合同签了也一样”。千万别冲动！ 如果你在签署联名购房合同时还没有在新加坡婚姻注册局（ROM）或中国民政局正式领证并完成法律公证，你作为外籍人士的身份依然要被狠狠砸上 60% 的 ABSD。正确的顺序是：先领证 → 拿到正式结婚证 → 再联名签字买房，这样才能安全享受公民家庭的首套免税特权。

❌ 误区六：我交了罚款（Penalty），就可以假装原印花税不存在了

• 真相：迟交罚款只是对你“拖延行为”的惩罚，它不能抵扣原税款。

• 避坑指南：有些人收到税务局的迟交罚款通知书后，看到上面写着“罚款 $S\$25$ 或 $S\$10$”，以为交了这十几块钱的罚金就没事了。一定要看清账单：你必须“原税款 + 罚金”两笔钱同时缴清，才算完成了电子盖印流程。只交罚款而不补齐原税，你的合同依然是违法且无效的，逾期天数还会继续累积！

九、常见问题解答 (FAQ)

1. 商业地产（如店面、办公室）也需要交 ABSD（额外买方税）吗？

不需要。ABSD 仅仅针对住宅类房产（Residential Property）。如果你在新加坡购买纯商业地产或工业地产，只需要交买方印花税（BSD），不需要交高昂的 ABSD。

2. 如果我同时买两套房子，ABSD 怎么算？

如果你在同一天买了两套房，你可以自行指定哪一套算作“第一套”（享受低税率），哪一套算作“第二套”（套用高税率）。一般大家都会把总价贵的那套指定为第一套。

3. 未满 21 岁的孩子，能通过信托（Trust）买房来逃避 ABSD 吗？

不行。目前通过信托将住宅转让给未成年受托人，需要先按最高标准缴纳 65% 的信托额外买方印花税（ABSD）。之后如果符合特定条件，才可以向 IRAS 申请退税。

4. 买房合同签了，如果最后交易不幸“流产/取消”，印花税能退吗？

可以。如果是因为开发商破产、买卖双方合法解除 OTP 合同等非买方主观违约的法定原因导致交易取消，可以在合同取消后的 6 个月内向 IRAS 申请全额退还已缴的印花税。

5. 如果是通过继承（Inheritance）获得新加坡的房子，要交印花税吗？

根据遗嘱或《无遗嘱继承法令》继承新加坡的房产，不需要缴纳买方印花税（BSD）和额外买方印花税（ABSD）。

6. 如果是租没有独立产权的“隔间”或者转租的二房东合同，也要交印花税吗？

只要有租金、有租期且双方签字，不管是二房东还是正规隔间，法理上都需要交。但注意，如果租用的隔间本身是不合法的（如私自搭建），合同即便盖印也无法让违法变合法。

7. 租房印花税证书（Stamp Certificate）上会显示我的个人隐私吗？

会显示合同核心关键信息。证书上会公开房屋地址、合同双方的姓名、证件号（部分脱敏）以及整个租期的总租金。

8. 如果因为合租室友提前搬走，合同换了人（Change of Tenant），要重新交税吗？

需要办理承让人补充文件（Transfer/Assignment of Lease）。如果只是改名字而租期、租金没变，需要去 IRAS 系统做变更申报，通常会产生一笔几十新币的小额补充印花税。

9. 包租婆/包租公说“房租包水电”，计算印花税时要把水电费扣除吗？

​如果在合同中明确拆分了“纯租金 S$2,800 + 水电固定服务费 S$200”，则可以只按 S$2,800 计算印花税；如果没有拆分（只写了一句月租 S$3,000 包水电），则必须按 S$3,000 全额缴税。

10. 租房合同中的“外交条款（Diplomatic Clause）”会影响印花税计算吗？

不影响。即便合同写了“住满12个月后可以因被公司外派而提前解约”，你在签约时依然必须按照完整的初始合同租期（如24个月）全额缴纳印花税，不能提前预扣。

11. 登录 IRAS e-Stamping 系统，必须用谁的 Singpass？

谁登录都可以。房东、租客、买家、卖家，甚至是房屋中介的 Singpass 都可以登录并代为填写。只要最后输入的纳税人证件号和合同完全一致、且把钱付清即可。

12. 我可以拿着现金或支票去税务局大楼的柜台交印花税吗？

不能。IRAS 的线下服务中心（Revenue House）柜台不接受现金、个人支票或网银转账付款。即便是去现场使用自助终端，最终也必须通过机器扫描 PayNow QR、NETS 或者是通过 AXS 进行数字化支付。